Costituiscono prestazioni di servizi, se effettuate verso corrispettivo, le cessioni di contratto di ogni tipo e oggetto. Ciò comporta l’obbligo per il soggetto cedente di emettere la relativa fattura con addebito di imposta. In tal caso, l’imposta dovuta per la registrazione della cessione del contratto trova applicazione in misura fissa in virtù del principio di alternatività Iva/registro. (AGENZIA DELLE ENTRATE – Risposta 04 marzo 2022, n. 95)

Il contratto preliminare è l’accordo con il quale le parti si obbligano reciprocamente alla stipula di un successivo contratto definitivo, indicandone sin da subito i contenuti e gli aspetti essenziali.
Il contratto produce tra le parti effetti unicamente obbligatori e non reali, non essendo idoneo a trasferire la proprietà del bene o a determinare l’obbligo di corrispondere il prezzo pattuito.
Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro venti giorni dalla sua sottoscrizione ed è soggetto all’applicazione dell’imposta di registro nella misura fissa di euro 200.
Se il contratto preliminare prevede la dazione di somme a titolo di caparra confirmatoria si applica l’aliquota dello 0,50%, invece, se prevede il pagamento di acconti di prezzo non soggetti all’imposta sul valore aggiunto si applica l’aliquota del 3%.
In entrambi i casi l’imposta pagata è imputata all’imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo.
Nel fattispecie esaminata dall’Amministrazione finanziaria il contratto preliminare di compravendita stipulato tra due soggetti è stato in seguito ceduto ad un terzo soggetto, con il consenso del promittente venditore, a fronte del pagamento della somma di euro 50.000.
Con riferimento a detta cessione, ai sensi dell’articolo 1406 del codice civile “ciascuna parte può sostituire a sé un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive, se queste non sono state ancora eseguite, purché l’altra parte vi consenta”.
uindi, la cessione attua una successione a titolo particolare per atto tra vivi nel rapporto giuridico contrattuale, operando la sostituzione di un nuovo soggetto (cessionario) nella posizione giuridica, attiva o passiva, di uno degli originari contraenti (cedente).
Nel contratto preliminare con autorizzazione preventiva alla cessione, la sostituzione di un contraente con un altro soggetto avviene a titolo derivato e con effetto ex nunc, con conseguente frazionamento della fattispecie in due momenti giuridici diversi cui corrispondono differenti parti del contratto.
Il terzo soggetto, per effetto della cessione del contratto preliminare, “subentra” nella posizione del cedente e, quindi, anche nella clausola che ha previsto il versamento alla sottoscrizione del preliminare – già avvenuto – di una somma di euro 70.000 a titolo di caparra confirmatoria; la caparra, anche a seguito della cessione del contratto preliminare resta fissata nei confronti della promittente cedente nella medesima misura di euro 70.000 e con la medesima funzione.
Con riferimento alla natura giuridica della caparra confirmatoria, definita sotto il profilo civilistico dall’articolo 1385 del codice civile, diversamente dall’acconto, la stessa non rappresenta un anticipo del prezzo pattuito, rivestendo natura risarcitoria in caso di inadempimento contrattuale.
La stessa rappresenta, infatti, la liquidazione convenzionale anticipata del danno in caso di inadempimento di una delle parti.
In particolare, ai sensi del citato articolo del codice civile, se l’inadempimento è imputabile a colui che ha dato la caparra, la controparte può recedere dal contratto, trattenendo la caparra stessa, mentre se ad essere inadempiente è la parte che ha ricevuto la caparra, l’altra può recedere dal contratto esigendo il doppio della medesima.
La caparra muta la propria natura giuridica con la stipula del contratto definitivo, assumendosi quale acconto del prezzo di vendita del bene o del servizio, anche in considerazione del fatto che la dazione di una caparra confirmatoria presuppone la non contemporaneità tra la conclusione del contratto e la completa esecuzione del medesimo.
Alla luce di quanto sopra esposto, nella fattispecie rappresentata, si ritiene che il versamento di 50.000 euro non possa configurarsi come una restituzione parziale della “caparra confirmatoria” a suo tempo versata per euro 70.000, ma costituisca, in presenza dei requisiti soggettivo, oggettivo e territoriale previsti per l’applicazione del tributo, un corrispettivo rilevante ai fini Iva.
Al riguardo, la cessione di contratto, ai sensi dell’articolo 3, secondo comma, n. 5) del d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633 è una prestazione di servizi rilevante ai fini Iva; detta disposizione prevede, infatti, che ” Costituiscono inoltre prestazioni di servizi, se effettuate verso corrispettivo: le cessioni di contratto di ogni tipo e oggetto”.
La Corte di Cassazione, con sentenza 5 ottobre 2005, n. 19399, ha precisato che “la cessione della posizione giuridica di contraenza relativa ad un contratto preliminare di compravendita è una specie delle «cessioni di contratti di ogni tipo e oggetto» che l’art. 3.2, n. 5, DPR 26 ottobre 1972, n. 633, considera prestazioni di servizio, se effettuate verso corrispettivo, le quali, ai sensi dell’art. 6.3.1 dello stesso atto normativo «si considerano effettuate all’atto del pagamento del corrispettivo»”.
Ciò comporta l’obbligo per il soggetto cedente di emettere la relativa fattura con addebito di imposta.
In tal caso, l’imposta dovuta per la registrazione della cessione del contratto trova applicazione in misura fissa in virtù del principio di alternatività Iva/registro.

Forniti chiarimenti sull’applicabilità delle agevolazioni ex art. 7 del DL n. 34 del 2019 per la rivendita di una delle unità immobiliari del fabbricato prima dell’avvio degli interventi di valorizzazione del fabbricato (Agenzia delle entrate – Risposta 04 marzo 2022, n. 94).

L’articolo 7 del decreto legge 30 aprile 2019, n. 34 prevede che le imposte di registro, ipotecaria e catastale siano dovute nella misura fissa di euro 200 ciascuna ove ricorrano le seguenti condizioni:
– l’acquisto deve essere effettuato entro il 31 dicembre 2021 da imprese che svolgono attività di costruzione o ristrutturazione di edifici;
– l’acquisto deve avere come oggetto un ” intero fabbricato” indipendentemente dalla natura dello stesso.
Il soggetto che acquista l’intero fabbricato, inoltre, entro 10 anni dalla data di acquisto deve provvedere:
– alla demolizione e ricostruzione di un nuovo fabbricato anche con variazione volumetrica, ove consentito dalle normative urbanistiche ovvero,
– ad eseguire interventi di manutenzione straordinaria, interventi di restauro e risanamento conservativo o interventi di ristrutturazione edilizia individuati dall’articolo 3, comma 1, lettere b), c) e d) del d.P.R. n. 380 del 2001. In entrambi i casi (ricostruzione o ristrutturazione edilizia) il nuovo fabbricato deve risultare conforme alla normativa antisismica e deve conseguire una delle classi energetiche NZEB (“Near Zero Energy Building”), A o B;
– all’alienazione delle unità immobiliari il cui volume complessivo sia pari ad almeno il 75 per cento del volume dell’intero fabbricato.
Qualora non siano rispettate le condizioni sopra richiamate, in base alle quali è stata concessa l’agevolazione in sede di acquisto del fabbricato, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura ordinaria con l’applicazione della sanzione del 30 per cento delle stesse imposte.
La Relazione illustrativa al disegno di legge di conversione del decreto legge n. 34 del 2019 indica che “con la norma acclusa, s’intende introdurre, in via temporanea sino al 31 dicembre 2021, un regime di tassazione agevolata, consistente nell’applicazione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura fissa (200 euro ciascuna, per un importo complessivo di 600 euro), ai trasferimenti di fabbricati, acquisiti da imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare che, entro i successivi 10 anni, provvedano alla loro demolizione e ricostruzione in chiave energetica e antisismica, anche con variazione volumetrica, e alla loro successiva vendita”.
Al riguardo, il riferimento contenuto nella relazione illustrativa al fatto che la vendita debba collocarsi cronologicamente in un momento successivo all’intervento di valorizzazione, fa il paio con il tenore letterale dell’articolo 7 del decreto legge n. 34 del 2019 laddove prevede l’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna “per i trasferimenti di interi fabbricati, a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare (.. ) che, entro i successivi dieci anni, provvedano alla demolizione e ricostruzione degli stessi (…) e procedano alla successiva alienazione degli stessi, anche se suddivisi in più unità immobiliari qualora l’alienazione riguardi almeno il 75per cento del volume del nuovo fabbricato (…)”.
Nel caso in esame di rivendita di una delle unità immobiliari del fabbricato prima dell’avvio degli interventi di valorizzazione del fabbricato, occorre tener conto della circostanza che l’atto di rivendita della singola unità immobiliare facente parte del fabbricato sarà accompagnato dalla stipula contestuale di un contratto di appalto tra l’acquirente e la Società che figura, pertanto, sia come venditore sia come appaltatore, per la realizzazione su tale unità immobiliare degli interventi di valorizzazione richiesti dalla menzionata disciplina agevolativa.
Da ciò deriva che la Società nella sua veste di appaltatore potrà portare a compimento in relazione alla unità che intende vendere l’impegno assunto il 29 gennaio 2021 in fase di acquisto dell’intero fabbricato.
Inoltre, in base all’articolo 9 del contratto di appalto inviato dall’interpellante in fase di integrazione documentale, risulta che “È fatto divieto all’Appaltatore, salvo autorizzazione scritta della Committente, di cedere o subappaltare il presente Contratto in tutto o in parte (…). In nessun altro caso l’Appaltatore potrà avvalersi di altre ditte per l’esecuzione delle Opere, rimanendo comunque obbligata in tal caso al pagamento dell’intero corrispettivo”.
Nel caso in esame, quindi, l’impegno assunto in fase di stipula del contratto di appalto si “salda” con quello assunto dal medesimo soggetto in fase di acquisto dell’intero fabbricato.
Assume, inoltre, rilevanza la circostanza riportata dall’interpellante in sede di integrazione documentale, per cui l’unità immobiliare che la Società intende alienare ha una superficie lorda di pavimento pari a 111,75 mq che corrisponde soltanto al 4,19% (111,75/2665,4) dell’intera superficie del fabbricato acquistato dalla medesima Società.
Tenuto conto che, nel caso prospettato, è garantito il rispetto della finalità sottesa alla normativa agevolativa, di consentire un processo di rigenerazione urbana tramite interventi di sostituzione edilizia, l’Agenzia ritiene che in seguito alla alienazione della singola unità immobiliare, la Società non incorrerà nella decadenza dalle agevolazioni di cui al richiamato articolo 7 del decreto legge n. 34 del 2019 fruite in sede di acquisto dell’intero fabbricato, sempre che siano rispettate le menzionate condizioni prescritte dalla disciplina agevolativa.

 

È stato prorogato al 30 aprile 2022 il termine per la presentazione delle domande di nuovi titoli autorizzatori per l’utilizzo in locali aperti al pubblico degli apparecchi da gioco e intrattenimento già installati o verificati e certificati alla data del 1° giugno 2021, ai fini dell’adeguamento alle nuove regole tecniche e amministrative di funzionamento. (Agenzia delle Dogane e dei Monopoli – Determinazione 24 febbraio 2022, n. 90538/RU).

Con effetto dal 1° giugno 2021 l’Agenzia delle Dogane e dei Monopoli (ADM) ha definito nuove regole amministrative per la produzione, l’importazione, l’installazione e l’utilizzo in locali aperti al pubblico degli apparecchi da intrattenimento di cui all’articolo 110, comma 7, del T.U.L.P.S., ivi compresi i parametri numerici dei medesimi apparecchi installabili nei punti di offerta (Determinazione 01 giugno 2021, n. 172999/RU).
Per consentire l’adeguamento degli apparecchi già installati o verificati e certificati sulla base delle regole previgenti è stato previsto un periodo transitorio dal 1° giugno 2021 al 28 febbraio 2022.

In particolare, è stato previsto che i nulla osta rilasciati per gli apparecchi installati prima del 1° gennaio 2003 cessano di avere efficacia al 28 febbraio 2022. I soggetti in possesso di tali nulla osta che intendono proseguire l’esercizio degli apparecchi sono tenuti a presentare apposita richiesta a ADM per il rilascio, in sostituzione del precedente, di un nuovo titolo autorizzatorio per la messa in esercizio e del dispositivo di identificazione elettronica, previo eventuale adeguamento alle nuove regole tecniche approvate dall’Agenzia delle Dogane e dei Monopoli con la Determinazione n. 151294/RU del 18 maggio 2021. Nella richiesta devono essere autocertificate la conformità dell’apparecchio alle regole tecniche vigenti, le caratteristiche dell’apparecchio e dei giochi contenuti, nonché la dotazione di dispositivi che ne garantiscono la immodificabilità, indicando altresì la tipologia e l’ubicazione dell’esercizio in cui si intende installare l’apparecchio. Comunque, entro il 31 dicembre 2023 gli apparecchi per i quali sia stato rilasciato il nuovo titolo autorizzatorio devono essere sottoposti a verifica tecnica di conformità.

Analogamente, i gestori di apparecchi meccanici ed elettromeccanici per il gioco lecito e che possono distribuire tagliandi, già installati alla data del 1° giugno 2021, al fine di proseguire l’esercizio, sono tenuti a presentare apposita richiesta a ADM per il rilascio di un titolo autorizzatorio per la messa in esercizio e del dispositivo di identificazione elettronica, a condizione che gli apparecchi rispettino le regole tecniche approvate dall’Agenzia delle Dogane e dei Monopoli con la Determinazione n. 151294/RU/2021. Nella richiesta devono essere autocertificate la conformità dell’apparecchio alle nuove regole tecniche, le caratteristiche dell’apparecchio e dei giochi contenuti, nonché la dotazione di dispositivi che ne garantiscono la immodificabilità, indicando altresì la tipologia e l’ubicazione dell’esercizio in cui si intende installare l’apparecchio. Comunque:
– gli apparecchi che distribuiscono tagliandi direttamente e immediatamente dopo la conclusione della partita, per i quali sia stato rilasciato il nuovo titolo autorizzatorio, devono essere sottoposti a verifica tecnica di conformità entro il 31 dicembre 2022;
– gli apparecchi che non distribuiscono tagliandi direttamente e immediatamente dopo la conclusione della partita, per i quali sia stato rilasciato il nuovo titolo autorizzatorio, devono essere sottoposti a verifica tecnica di conformità entro il 31 dicembre 2023.

Allo scopo di consentire la massima conoscenza dei nuovi obblighi, l’ADM ha incaricato Sogei S.p.a. ad inviare, con strumenti telematici o informatici, a tutti i possessori dei suddetti apparecchi, come risultanti dai dati in possesso di ADM desunti dai pregressi pagamenti dell’imposta sugli intrattenimenti, una nota informativa con i nuovi obblighi discendenti dalla normativa e le relative modalità per gli adempimenti amministrativi.
Di conseguenza, con la Determinazione 24 febbraio 2022, n. 90538/RU, è stato prorogato al 30 aprile 2022 il termine per la presentazione delle richieste dei nuovi titoli autorizzatori per la messa in esercizio dei apparecchi. Pertanto, dal 1° maggio 2022 (non più dal 1° marzo 2022) potranno essere installati solo gli apparecchi provvisti dei nuovi titoli autorizzatori e dei relativi dispositivi di identificazione elettronica.

L’Agenzia delle Entrate con la risposta 03 marzo 2022, n. 93 ha chiarito che l’IVIE e l’IVAFE sono imposte che non hanno natura diretta e la relativa liquidazione avviene con la dichiarazione dei redditi.

L’imposta sul Valore degli Immobili situati all’Estero (IVIE) e l’imposta sul Valore delle Attività Finanziarie detenute all’Estero (IVAFE), sono imposte che mirano ad equiparare il trattamento fiscale relativo al possesso all’estero di immobili e attività di natura finanziaria da parte di soggetti residenti nel territorio dello Stato con quello previsto per gli immobili e le attività finanziarie detenute in Italia, per i quali si applica, rispettivamente, l’imposta municipale propria (IMU) e l’imposta di bollo.

Trattasi dunque di imposte che non hanno natura “diretta” ancorché la relativa liquidazione avviene attraverso la presentazione della dichiarazione dei redditi.

Ne consegue che nel caso di specie, nonostante l’istante fruisca di esenzione da qualsiasi forma di imposizione diretta dei redditi percepiti, avendo dimora abituale e sede dei propri affari ed interessi economici e sociali in Italia per la maggior parte del periodo d’imposta, già a partire dal 2020, deve considerarsi fiscalmente residente in Italia e, pertanto, soggetto ad imposizione nel nostro Paese per tutti gli altri redditi non ricadenti nel regime di esenzione suddetto nonché in relazione all’obbligo di assolvere l’IVIE e l’IVAFE.

In tal caso è prevista la compilazione del quadro RW del modello dichiarazione Redditi Persone fisiche per gli investimenti e alle attività detenute all’estero al fine di assolvere agli adempimenti connessi all’IVIE e all’IVAFE.

Si ricorda che sono considerate valide le dichiarazioni presentate entro novanta giorni dalla scadenza del termine, fermo restando l’applicazione delle sanzioni amministrative per il ritardo. Le dichiarazioni presentate con ritardo superiore a novanta giorni si considerano omesse, ma costituiscono, comunque, titolo per la riscossione delle imposte dovute in base agli imponibili in esse indicati e delle ritenute indicate dai sostituti d’imposta.

Nell’ambito delle disposizioni per il contenimento dei costi di energia e il rilancio industriale, il Governo ha approvato, tra le altre misure urgenti, la riapertura dei termini per la rivalutazione delle partecipazioni e dei terreni posseduti al 1° gennaio 2022, per rideterminare il valore di acquisto ai fini del calcolo della plusvalenza da cessione (art. 29, D.L. n. 17/2022).

RIVALUTAZIONE PARTECIPAZIONI NON NEGOZIATE IN MERCATI REGOLAMENTATI

Agli effetti della determinazione delle plusvalenze e minusvalenze, ai fini delle imposte sui redditi, per i titoli, le quote o i diritti non negoziati nei mercati regolamentati, posseduti alla data del 1° gennaio 2022, può essere assunto, in luogo del costo o valore di acquisto, il valore a tale data della frazione del patrimonio netto della società, associazione o ente, determinato sulla base di una perizia giurata di stima, redatta da soggetti iscritti all’albo dei dottori commercialisti, dei ragionieri e periti commerciali, nonché nell’elenco dei revisori contabili, a condizione che il predetto valore sia assoggettato ad una imposta sostitutiva delle imposte sui redditi.
L’imposta sostitutiva è pari al 14 per cento sia per le partecipazioni che risultano qualificate alla data del 1° gennaio 2022, sia per quelle che, alla predetta data, non risultano qualificate.
L’imposta sostitutiva è versata tramite modello F24 entro il 15 giugno 2022, ovvero, può essere rateizzata fino ad un massimo di tre rate annuali di pari importo, a partire dalla predetta data del 15 giugno 2022. Sull’importo delle rate successive alla prima sono dovuti gli interessi nella misura del 3 per cento annuo, da versarsi contestualmente a ciascuna rata.
La redazione ed il giuramento della perizia devono essere effettuati entro il 15 giugno 2022.
L’assunzione del valore rivalutato quale valore di acquisto non consente il realizzo di minusvalenze utilizzabili ai fini delle imposte sui redditi.

RIVALUTAZIONE DEI TERRENI EDIFICABILI E CON DESTINAZIONE AGRICOLA

Agli effetti della determinazione delle plusvalenze e minusvalenze, ai fini delle imposte sui redditi, per i terreni edificabili e con destinazione agricola posseduti alla data del 1° gennaio 2022, può essere assunto, in luogo del costo o valore di acquisto, il valore a tale data determinato sulla base di una perizia giurata di stima, redatta da soggetti iscritti agli albi degli ingegneri, degli architetti, dei geometri, dei dottori agronomi, degli agrotecnici, dei periti agrari e dei periti industriali edili, a condizione che il predetto valore sia assoggettato ad una imposta sostitutiva delle imposte sui redditi.
L’imposta sostitutiva è pari al 14 per cento del valore rivalutato ed è versata tramite modello F24 entro il 15 giugno 2022.
L’imposta sostitutiva può essere rateizzata fino ad un massimo di tre rate annuali di pari importo, a partire dalla predetta data del 15 giugno 2022. Sull’importo delle rate successive alla prima sono dovuti gli interessi nella misura del 3 per cento annuo, da versarsi contestualmente a ciascuna rata.
La redazione ed il giuramento della perizia devono essere effettuati entro il termine del 15 giugno 2022.
La rideterminazione del valore di acquisto dei terreni edificabili e con destinazione agricola costituisce valore normale minimo di riferimento ai fini delle imposte sui redditi, dell’imposta di registro e dell’imposta ipotecaria e catastale.
L’assunzione del valore rivalutato quale valore di acquisto non consente il realizzo di minusvalenze utilizzabili ai fini delle imposte sui redditi.